IVA en la Compraventa de Propiedades: ¿Cuándo se Paga y Cuándo No?

Comprar una propiedad es probablemente la inversión más grande en la vida de una persona o una empresa. Sin embargo, desde la reforma tributaria de 2016, las reglas del juego cambiaron drásticamente respecto al Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el mundo inmobiliario.

Antiguamente, la venta de inmuebles casi nunca pagaba IVA. Hoy, la norma general es que sí paga, salvo excepciones muy específicas. Entender estas excepciones puede significar un ahorro de millones de pesos.

En este artículo, analizaremos en detalle cuándo una propiedad paga IVA, cuándo está exenta y qué beneficios tributarios (como el DFL-2) siguen vigentes. Para otros cálculos generales, puedes usar nuestra Calculadora de IVA.

La Regla General: Habitualidad

El concepto clave para determinar si una venta paga IVA es la "Habitualidad". Según el Servicio de Impuestos Internos (SII), se considera vendedor habitual a quien compra o construye bienes raíces con el ánimo de revenderlos.

• Inmobiliarias y Constructoras: Son vendedores habituales por definición. Por tanto, todas las propiedades nuevas vendidas por una inmobiliaria pagan IVA (19%).
• Particulares: Si compraste una propiedad y la vendes al poco tiempo (antes de 1 año), el SII podría presumir habitualidad y cobrarte el impuesto.

¿Cuándo SE PAGA IVA? (19%)

Debes pagar el impuesto en los siguientes casos:

1. Venta de Propiedades Nuevas: Compradas directamente a una inmobiliaria o empresa constructora. El precio de lista ya incluye el IVA.
2. Vendedores Habituales: Si te dedicas al negocio de comprar y vender casas (flipping inmobiliario).
3. Venta antes de 1 año (Presunción): Si compraste una propiedad y la vendes antes de que pase un año desde la compra (o terminación de la construcción), el SII presume que hubo ánimo de reventa y aplica IVA sobre la utilidad.

¿Cuándo ESTÁ EXENTO de IVA? (0%)

Aquí es donde está el alivio para la mayoría de las personas y pymes:

1. Viviendas Usadas (Segunda Venta)

La venta de propiedades usadas, cuando es realizada por alguien que no es un vendedor habitual (ej: una familia que vende su casa para comprar otra), está totalmente exenta de IVA. Esta es la razón por la que el mercado de viviendas usadas es tan atractivo para inversionistas que buscan menor costo inicial.

2. Promesas de Compraventa

La firma de la promesa no paga IVA, ya que no es la venta definitiva. El impuesto se devenga (se genera) solo al momento de la escritura final o la entrega del bien.

3. Terrenos Desnudos

La venta de terrenos sin construcciones urbanizadas no paga IVA. Ojo: si el terreno tiene obras de urbanización (calles, luz, agua puestas por el vendedor), sí podría estar afecto.

4. Subsidios Habitacionales

Las viviendas compradas con subsidio estatal (DS1, DS19, etc.) tienen exención o beneficios que reducen el impacto del IVA, ya que el Estado cubre parte de ese costo.

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El Beneficio DFL-2: "Vivienda Económica"

El Decreto con Fuerza de Ley N° 2 (DFL-2) de 1959 sigue siendo el rey de los beneficios tributarios para la clase media e inversionistas pequeños.

Requisitos para ser DFL-2

• Superficie edificada menor a 140 m².
• Destino habitacional.

Beneficios Tributarios

1. Exención del 50% en contribuciones: Por 10, 15 o 20 años según el metraje.
2. Exención de Impuesto a la Herencia: Si el dueño fallece, la propiedad se traspasa a herederos libre de impuesto.
3. Impuesto a la Renta (Arriendo): Los ingresos por arriendo de DFL-2 están libres de impuestos (Ingreso No Renta) para personas naturales (con un límite de 2 propiedades por rut).
4. Rebaja en Timbres y Estampillas: Al tomar el crédito hipotecario, pagas una tasa reducida (0,2% en vez de 0,8%).

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IVA en el Arriendo: ¿Se paga?

Esta es una confusión común.

• Arriendo de Inmuebles AMOBLADOS: Paga IVA (19%). Si arriendas un departamento con muebles, cabañas de turismo o apart-hotel, debes emitir boleta/factura con IVA.
• Arriendo de Inmuebles SIN MUEBLES: Exento de IVA. Si arriendas una oficina vacía, un local comercial en obra gruesa o una casa sin muebles, solo pagas Impuesto a la Renta, pero no agregas el 19% a la mensualidad.

Conclusión para el Inversionista

Si vas a invertir:

• Nuevo: Calcula que el precio será un 19% más alto, pero tendrás garantías de construcción y todo nuevo.
• Usado: Ahorras el IVA, pero debes revisar el estado de la propiedad y considerar gastos de remodelación.

Tip: Si eres empresa y compras una oficina nueva con IVA, puedes usar ese Crédito Fiscal para rebajar tus impuestos mensuales, siempre que la oficina sea un activo fijo para tu negocio.